Search
  • Marketing @ Bijan Law

شراکت و سرمایه‌گذاری در خرید و ساخت املاک

شراکت و سرمایه‌گذاری در خرید و ساخت املاک

مروری بر نکات مهم یک قرارداد جامع

نویسنده: بیژن احمدیان، وکیل رسمی بریتیش کلمبیا


شراکت با دیگران در خرید و ساخت املاک، یکی از محبوب‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاریست و می‌‌تواند بسیار پُربار باشد. اما بدون در نظر گرفتن مسائل مهم حقوقی، این سرمایه‌گذاری ممکن است بسیار گران و پُردردسر تمام شود. خواه در معامله با آشنایان یا دیگران، بسیار مهم است که از سرمایه‌گذاریِ بدون قرارداد کتبی و جامع و موردِ تأیید وکیل خودداری کنید. قرارداد جامع باید حداقل به چند نکته اساسی زیر اشاره کند.


ساختار شراکت


ساختارهایی متفاوت برای شراکت در یک پروژه وجود دارد. به‌طور مثال شرکا می‌توانند سهامداران یک شرکت (Incorporation) باشند یا در چارچوب مشارکت محدود (Limited Partnership) یا مشارکت انتفاعی (Joint Venture) پروژه‌ای را انجام دهند. هر یک از این ساختارها ویژگی‌های خود را دارد که بر تعریف روابط بین شرکا و تعیین وظایف و حقوق آنها اثرگذار است. در واقع هر شراکتی ساختار خاص خود را دارد که مسائلی چون مدیریت، امور مالیاتی، و حل و فصل اختلافات همگی در چارچوب این ساختار، تعریف‌شده و اجرا می‌شوند. بسیار مهم است چگونگیِ پرداختن به این مسائل یا تعیین «ساختار شراکت» پیش از هرگونه تبادل مالی روشن شود؛ چراکه پولی که بدون قرارداد جامع پرداخت شود مانند کبوتری از بام پریده است که بازگردان آن قطعی نیست.


مسائل مالیاتی


قانون به افراد این اجازه را می‌دهد که امور مالی خود را به‌گونه‌ای مدیریت کنند که مالیات کمتری بپردازند. نوع ساختار شراکت تأثیری مهم بر امور مالیاتی افراد خواهد داشت. برای مثال در ساختار یک شرکت، عموماً ابتدا شرکت مالیات بر درآمدش را می‌پردازد و پس از آن هر سودی که به سهام‌داران پرداخت شود، آن سهامداران را مشمول مالیاتی جداگانه می‌کند. در چنین ساختاری اگر پروژه ضرر کند، عموماً شرکا نمی‌توانند از این زیان برای کاستن از مالیاتشان در پروژه دیگری استفاده کنند. به این دلیل ساختار «مشارکت محدود» ممکن است برای این پروژه‌ها مناسب‌تر باشد؛ چراکه در چنین ساختاری اگر پروژه ضرر کند، هر یک از شرکا می‌توانند از این زیان برای کم کردن مالیات پرداختی در یک پروژه سوددِه دیگر استفاده کند. همچنین، اینکه شرکا با عنوان شخص حقیقی‌ یا حقوقی (Incorporation) وارد معامله شوند هم، تأثیری مهم بر مالیات پرداختی آنها خواهد داشت. به علاوه وجود یک شریکی که مقیم کانادا بحساب نمی آید (حتا اگر شهروند کانادا هم باشد) میتواند مسائل مالی به نوع خود را برروی کل پروژه ایجاد کند تا حدی که پرداخت مبالغ به بقیه شرکا را هم به تاخیر نامعلوم بیندازد. مسائل مالیاتی بسیار پیچیده هستند ومهم است که امور مالیاتی در بازه‌‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت بررسی شوند؛ چراکه بازگرفتن مالیات اضافه‌ای که به دولت پرداخت شده باشد تقریباً ناممکن است.


کنترل و مسئولیت


معمولاً شخصی که کنترل و مسئولیت پروژه‌ای را برعهده داشته باشد، مسئولیت پیامدهای آن را هم خواهد داشت. این به‌نظر منطقی می‌رسد؛ زیرا کسی که مدیریت سایت اجرای پروژه را دارد، کنترل مسائل ایمنی را هم بر عهده خواهد داشت و مسئولیتِ پیامدهای عدم رعایت اصول ایمنی متوجه شخص اوست. در مورد حوزه مسئولیت، سرمایه‌گذاران اصولاً ترجیح می‌دهند آنقدر در پروژه کنترل داشته باشند که درصورت مدیریت نامناسب بتوانند قدم‌های لازم را برای کاهش زیانشان بردارند. این چالش مهمیست که اگر در قرارداد اولیه به اندازه کافی به آن توجه نشود، اختلافات بسیاری به بار خواهد آورد. یک قرارداد باید به شکلی تنظیم شود که در شرایط و مراحلی خاص از پروژه به سهامداران اجازه کنترل دهد؛ بی‌آنکه آنها را شخصاً مسئول ضرر و زیان‌ نامحدود کند. تنظیم درست قرارداد به این شکل هم به نوع ساختار شراکت و هم به محتوای قرارداد بستگی دارد.


خروج از پروژه


شرکا ممکن است به هر دلیلی بخواهند از پروژه خارج شوند. برخی ممکن است پولشان را نیاز داشته، یا توان ادامه سرمایه‌گذاری را نداشته، یا اینکه تمایل به ادامه شراکت با دیگر شرکا را نداشته باشند. گاهی هم یک شریک فوت می‌کند و شرکای دیگر ناگهان با وارث آن شریک روبرو میشوند. همچنین ممکن است شریکی از همسرش جدا شود و آن همسر بتواند با ادعای طلب خود، صاحب سهامی در پروژه شود، و به‌عنوان شریکی ناخوشایند وارد تیم شرکا شود. خروجِ حتا یکی از شرکا می‌تواند تأثیر مالی بسزایی بر کل پروژه بگذارد. یک قرارداد جامع باید روش‌هایی معقول برای جداشدن شرکا پیش‌بینی کند تا خروج شرکا در زمان لازم با آرامش و کمترین اثرات ناخوشایند بر پروژه انجام شود.


به‌طور خلاصه یادآور می‌شویم که شراکت در هر پروژه ساختمانی با ریسک‌های مالی و حقوقی متعددی مواجه است؛ اما بدون پذیرش ریسک هیچ سرمایه‌ای نیز رشد نخواهد کرد. با مشورت با یک وکیل مجرب می‌توانید این ریسک‌ها را بهتر کنترل کنید؛ که هم سرمایه شما حفظ شود و هم خاطرتان آسوده باشد.


این نوشتار فقط برای اطلاع‌رسانی نگاشته شده و ممکن است دارای خطاهای سهوی باشد. این نوشتار نباید به‌عنوان منبع حقوقی مورد استناد قرار گیرد. قوانین مربوط به املاک، مالیات، و ساخت و ساز بسیار پیچیده هستند و مدام تغییر می‌کنند. برای دریافت اطلاعات دقیق‌تر و جامع‌تر در این زمینه می‌توانید با یک وکیل مشورت کنید.

38 views

Tel: 604-674-7755

Fax: 604-564-5775

Complimentary parking is available at Pacific Centre. Please take a parking ticket as you enter the garage and park in any space not marked “Reserved.” Our receptionist will issue you a parking voucher at the front desk.

Bijan Law Corporation

Suite 1801 - 701 West Georgia Street

PO Box 10107 LCD Pacific Centre

Vancouver, BC

Canada V7Y 1C6